[210210] Den svenska bostadspolitiken har stora utmaningar framför sig, på flera områden. När nya målbilder ska skapas är det en god ide att se hur andra hanterar liknande problematik. Lisa Pelling utkom med en rapport 2019 där hon beskriver Wienmodellen. Några effekter som hon lyfter fram som särskilt starka är priset för hyresrätter.
Ungefär 7.000 svenska kronor månaden kostar en 90 kvm stor lägenhet i centrala staden, vilket kan jämföras med priset för en liknande lägenhet i Stockholm som är omkring 9.720 kronor (2020) (Hyresgästföreningen, hyreskartan). Priset i Stockholm är alltså 39 procent högre. Tillgängligheten är en annan styrka; i Wien handlar det om högst några månaders väntetid för att få en lägenhet. I Stockholm är det 636.000personer i bostadskö vilket genererar en teoretisk kötid på över 100 år (Stahre, 2019, 6 februari). Långsiktig planeringshorisont är den tredje styrkan Pelling lyfter fram hos Wienmodellen där strategin är att bygga bostäder som fungerar från det de står färdiga och för en lång tid framöver. Det är en markant skillnad mot den svenska bostadsmarknaden, där det i stor utsträckning byggs för kortsiktig vinstmaximering och där det inte längre är tillräckligt attraktivt att bygga hyresrätter.
Hundertwasserhaus, byggt i början av 1980-talet, är ett kommunalt hyreshus och en av Wiens största turistattraktioner.
Ytterligare en aspekt är att 80 procent av Wiens hushåll kvalificerar sig för en subventionerad hyresrätt. Systemet är till för de många. Inte heller statusen i förhållande till upplåtelseform är av lika stor vikt där. I Sverige kan man urskönja att hyresrätter, men också allmännyttan har en negativ klang, där de alltför ofta likställs med boendeformer i utanförskapsområden och förorter (Pelling, 2019).
Vad är det Wiens politiker har gjort för att åstadkomma en bostadspolitik, som ovan med exempelvis låga hyror och korta kötider? En grundförutsättning är att staden har tagit kontroll över bostadsbyggandet. Att bygga bostäder betraktas som en långsiktig, social och ekonomiskt hållbar investering som skapar nytta för stadens invånare- inte en inkomstkälla.
Wien har inte låtit marknaden ta kommandot utan har skapat förutsättningar för kvalitativt bostadsbyggande samt villkorat hur bostadsmarknaden skall fungera. Det är med en fast hand staden styr men samtidigt i tät samverkan med byggföretagen. Båda delarna behövs. Hyrorna är subventionerade, ingen skall behöva betala mer än en tredjedel av sin inkomst i hyra. Men även byggföretagen får subventioner under förutsättning att de lever upp till den kravställning som staden stipulerat. Bland annat får vinstuttag inte göras på mer än 3,5 procent på eget kapital och det överskjutande kapitalet skall återinvesteras i socialt orienterat byggande. Att verka som ett allmännyttigt byggföretag ger också skattemässiga fördelar. Endast fem procent av byggföretagen är aktiebolag och 53 procent är kooperativa byggbolag.
Wien prioriterar icke vinstdrivande företag. Bedömningen av vem som skall få bygga görs inte utifrån vilket bolag som betalar mest för byggbar mark, utan urvalet sker på kvalitet.
Kvalitetsbedömningen sker utifrån fyra beslutade grundpelare; social hållbarhet, estetik, kostnadseffektivitet samt hur miljövänlig och klimatsmart byggnationen är (Pelling, 2019). Återbetalningstiden på en investering beräknas som standard till 35 år. Detta skapar en långsiktig strukturell hållbarhet. De bostäder som byggs i allmännyttans regi säljs inte heller ut, utan behålls i det offentligas ägo. När konjunkturen viker finns det genom det långsiktiga ägandet ändå en god tillgång till hyreslägenheter.
En hög byggtakt kan upprätthållas trots en eventuell förändring av de finansiella förutsättningarna. Staden Wien är en av världens största byggherrar. När väl en investering är återbetald, efter 35 år, begränsas hyran till 1,75 euro per kvadratmeter, vilken skall återinvesteras i socialt bostadsbyggande. På så vis premieras också försiktig förnyelse. Inte renovräkningar med skenande hyror som konsekvens eller spekulativa bostadsköp av exempelvis riskkapitalbolag (Pelling, 2019).
Ovanstående tabell visar hur stor skillnaden i hyra blir utifrån två parametrar; återbetalningstid och förväntad avkastning. Den marknadsfinansierade modellen genererar dubbelt så hög hyra. Wienmodellen leder istället till en långsiktigt hållbar och stabil bostadsmarknad där utrymme för kortsiktig vinstjakt utesluts. Segregationen är även den ett förhållandevis litet problem i Wien. En viktig faktor till detta är diversifieringen som sker genom att använda de allmännyttiga bostäderna som ett instrument för att motverka segregation och utanförskap. I ett och samma boendekomplex blandas lägenheter som har högre hyra med lägenheter som har lägre hyra. Även storleken på lägenheterna varieras samt nivån på lägenheternas standard. I och med att 80 procent av befolkningen har möjlighet att bo i hyresrätt, blir det möjligt för staden att blanda befolkningen så att inget område skall bli för homogent. Tillsammans med det faktum att utsatta grupper, exempelvis låginkomsttagare, studenter eller äldre har förtur till mindre och billigare lägenheter finns instrument för att motverka segregation (Pelling, 2019).
Genom den samverkan som beskrivs mellan Wiens politiska ledning och byggföretagen speglas en harmoni. Det finns en gemensam förståelse för förutsättningarna och vart man vill nå. Den stabilitet och kontinuitet som genereras skapar en win-win situation. Byggbolagen kan räkna med att få fortsatta kontrakt och stabila intäkter. Staden kan räkna med att det byggs tillräckligt med hyresrättslägenheter av god standard. Modellen är inte heller statisk, utan har under de senaste 100 åren anpassats efter nya förutsättningar.
Grunden har alltid varit densamma; bygga för stadens invånare och deras behov. Wienmodellen tar sin utgångspunkt i demokratiska värden och bygger för det gemensamma goda (Lundquist, 1998). Det finns ett utrymme, om än litet och förhållandevis reglerat, för privata aktörer att agera. Det är inte samma idé nu, som när den startade, utan den har anpassats och översatts utifrån samhällsutvecklingen. De svängningar som den svenska bostadspolitiken har genomgått har haft betydligt större variationer mellan ytterligheterna demokrati och ekonomism, än vad Wien har haft. I Wien tillåts inte marknaden bli en dominerande aktör, utan idéer uppstår och omsätts till objekt, handlingar och institutioner men processen fortlöper, grundad i demokratiska värden. Marknaden ses inte som en katalysator för att nya idéer skall uppstå. De uppstår ändå. Det är politikens uppgift att se till så samhällsvariablerna möjliggör för demokratiska idéer att blomstra.
Kan vi använda oss av Wienmodellen i Sverige eller har tåget gått? Kort och gott – Ja. Vår bedömning är att det egentligen bara handlar om politiskt mod. Att våga ändra de strukturella förutsättningarna genom att skifta fokus till en bostadspolitik grundad i demokratiska värden. Jakten på vinst behöver avslutas och ett långsiktigt investeringsperspektiv komma på plats. Wienmodellen framstår som eftersträvansvärd. Självklart finns det brister, men de grundläggande demokratiska värdena är fundamentala.
