[180506] Hösten 2017 kom tvärvändningen som många väntat på. Efter uppgångar på 10 till 15 procent om året bromsade bostadsmarknaden först in under sommaren, för att sedan falla. I Stockholm gick det särskilt fort. På bara ett par månader utplånades två års prisuppgång enligt Valueguards index – det snabbaste prisfallet sedan finanskrisen hösten 2008.
För många kom den plötsliga nedgången som en blix från klar himmel. Men signalerna hade funnits där åtminstone sedan början av året. Samtidigt som bostadspriserna slog nya rekord under våren började den snabba ökningen av byggtakten få konsekvenser för marknaden. I byggherrarnas kvartalsrapporter vittnade en sjunkande andel sålda och bokade lägenheter under produktion om växande utbud och hårdnande konkurrens.
Analytiker började tala om att nyproducerade lägenheter snart kunde stå tomma och om en ”mättad marknad” – i skarp kontrast till de senaste årens debatt om den akuta bostadsbristen, där Boverkets bedömning att 700.000 bostäder behöver byggas till och med 2025 bitit sig fast. Insikten att behov inte är detsamma som köpkraft fick investerare att plötsligt rata aktier kopplade till bostadsmarknaden. Utvecklare inriktade på Stockholmsmarknaden som Alm Equity, Besqab och Oscar Properties har under året fått se sina aktiekurser mer än halveras.
I början av hösten var det inte svårt att hitta osålda lägenheter i färdig eller nästan inflyttningsklar nyproduktion runt om i Stockholm. Samtidigt förändrades dynamiken på andrahandsmarknaden. Redan i augusti vittnade mäklare om ett ovanligt stort utbud av lägenheter. Statistik från Hemnet bekräftade att utbudet var 50 procent högre än året innan. Den viktigaste förklaringen var troligen att den snabba ökningen av bostadsbyggandet nu börjat ge resultat. I takt med att fler och fler projeket närmar sig inflyttning behövde ett växande antal hushåll få sin gamla bostad såld.
Samtidigt började omfattningen och konsekvenserna av de senaste årens spekulation i nyproducerade bostäder nu visa sig. I många projekt som närmar sig inflyttning läggs en betydande andel av lägenheterna ut till försäljning på Hemnet. Fastighetsmiljardären Joakim Alm, vd för Alm Equity, har i intervjuer uppskattat att upp till 40 procent av köparna i vissa av bolagets projekt varit spekulanter som hoppats tjäna pengar på prisuppgången mellan säljstart och inflyttning. Alm menar också att tusentals nyproducerade bostäder köpta av spekulanter kommer att komma ut på marknaden det närmaste året i takt med att projekt färdigställs, vilket kommer att bidra till fortsatt press nedåt på priserna.
Få kommentatorer vill än så länge tala om en bostadsbubbla, trots att alla de klassiska ingredienserna finns där: extrema prisökningar, skenande skuldsättning, en snabbare ökning av bostadsbyggandet än vad efterfrågan förmår svälja och omfattande spekulation i mark och bostäder. Såväl ekonomer som journalister har under hösten hellre talat om en ”mindre korrigering” av priserna som i grunden bara är positiv. I oktober gick till och med finansmarknadsminister Per Bolund ut och kritiserade medier som gav för mycket utrymme åt varningar för en krasch. ”Jag tror att man inte ska dra för säkra slutsatser och börja trycka på krislampor eller liknande i det här läget”, menade han.
Alla spekulationer om bostadsmarknadens utveckling är så klart just spekulationer, om än mer eller mindre väl underbyggda. Vad vi däremot kan vara säkra på är att de kalla vindarna över bostadsmarknaden även kommer att kyla av resten av ekonomin. Byggherrarna reagerade snabbt på utvecklingen genom att skjuta upp planerade projektstarter, vilket ledde till en snabb inbromsning av bostadsbyggandet. Totalt lämnades startbesked till cirka 12.000 bostäder under tredje kvartalet 2017 enligt SCB, vilket var en minskning med 25 procent jämfört med kvartalet innan och det lägsta antalet sedan 2015. Så sent som i början av november höll Boverket fast vid in prognos om 76.000 påbörjade bostäder under året, men bara några veckor senare tvingades man medge att den inte kommer att slå in och att nedgången under 2018 kan bli snabbare än man tidigare förutspått.
En tvärnit för bostadsbyggandet innebär i sin tur att prognoserna för ekonomins tillväxt snabbt måste justeras ned, eftersom den under flera år i stor utsträckning drivits av just ökande bostadsinvesteringar och privat konsumtion som i stor utsträckning följer bostadsprisernas utveckling – stigande priser får hushållen att känna sig rika och konsumera mer, och vice versa. Ett talande tecken är att statistik från SCB visade på sjunkande omsättning i restaurangbranschen under tredje kvartalet, vilket var oväntat eftersom det skedde mitt under en högkojunktur. När nöjeskoncernen Stureplansgruppen i december rapporterade om minskad försäljning under hösten hänvisade vice vd Per Gunne uttryckligen till oro över utvecklingen på bostadsmarknaden som en möjlig förklaring.
Ett prisfall på 15 procent räcker enligt Swedbanks analytiker för att kasta den svenska ekonomin in i recession – det vill säga negativ tillväxt – redan under 2018. En försvagad konjunktur kan också stärka boprisfallet, så att ekonomin går in i en klassisk negativ spiral av växande arbetslöshet, sjunkande bostadspriser och minskad konsumtion och investeringar. Bostadsutvecklare som utnyttjat hög belåning för att maximera sina vinster kan snabbt få problem när försäljningen viker. En våg av konkurser bland fastighetsbolag och osäkerhet om storbankernas utlåning till hushållen kan i sin tur leda till att finansmarknadernas förtroende för svenska banker undergrävs och tvinga fram ett ingripande från Riksbanken för att undvika en fullskalig finanskris.
Vilka konsekvenser en svensk bostadskrasch kan få är naturligvis omöjligt att förutsäga. Inte bara på grund av finansmarknadernas inneboende oförutsägbarhet utan också för att de politiska makthavarnas svar på krisen kan bli helt avgörande – liksom dess långsiktiga politiska följder.
Mörka moln över valrörelsen
Den globala finanskrisen 2008 visade tydligt att det är långtifrån självklart att det är vänstern som går framåt efter en ekonomiska kris, ens när den uppenbart orsakats av vild spekulation och hänsynslös jakt på profit. På många håll har det istället varit högerpopulistiska och nationalistiska krafter som vunnit mest i styrka – med Donald Trumps valseger i USA som det tydligaste exemplet. Att luften tycks pysa ur den svenska bostadsbubblan lagom till valåret 2018 kan också få särskild betydelse.
För socialdemokratin kan det politiska priset för en bostadskrasch bli mycket högt. Den rödgröna regeringen kom till makten just när Riksbanken parallellt med andra centralbanker i västvärlden inledde ett enormt penningpolitiskt experiment med mycket låga eller negativa räntor och omfattande stödköp av värdepapper, i ett försök att stimulera fram tillväxt och inflation. Fram tills nyligen surfade regeringen också bekvämt på vågen av skulddriven tillväxt, och socialdemokratiska partistrateger såg förmodligen fram mot en ganska engenäm valrörelse. Efter att ha desarmerat flyktingkrisen genom den opportunistiska kovändningen under hösten 2015 skulle man nu få gå till val med över 40 miljarder i reformer, ökande sysselsättning, rekordhögt bostadsbyggande och överskott i statsbudgeten.
En bostadskrasch förändrar dock förutsättningarna drastiskt. Redan ett blygsamt prisfall på 5 procent kan enligt Ekonomistyrningsverket leda till minskade skatteintäkter på 20 miljarder bara på grund av utebliven reavinstskatt på sålda bostäder. I takt med att ekonomin försvagas får det också snabbt genomslag på statens finanser. Om prognoserna börjar pekar mot växande underskott i statsfinanserna kan regeringen med Magdalena Andersson i spetsen i värsta fall bestämma sig för att visa prov på ”ansvarstagande” genom bromsa statens utgifter, vilket naturligtvis förstärker nedgången.
Genom sin passivitet inför hushållens skenande skuldsättning och de växande obalanserna på bostadsmarknaden har socialdemokratin lämnat öppet mål för högeroppositionen inför höstens val. Men det skulle också kunna öppna för en offensiv från vänster – både från den parlamentariska vänsteroppositionen och från sociala rörelser som kan växa fram i krisens spår. Men en sådan rörelse kommer också möta stora utmaningar.
En sådan är att formulera en sammanhängande och slagkraftig analys av problemens orsaker och lösningar. Vänsterpartiet har i budgetsamarbetet visserligen fått igenom flera krav som pekar i rätt riktning. Det handlar till exempel om den så kallade bankskatten (som istället blev en höjd avgift till resolutionsreserven, som ska användas för att täcka statens kostnader vid en finansiell kris), en blygsam höjning av skatten på kapital och investeringsstöd till hyresrätter med rimliga hyror. Man har också förespråkat en progressiv skatt på aktievinster, återinförd fastighetsskatt och fått igenom en utredning om statliga topplån till fastighetsägare för att stimulera byggandet av hyresrätter.
Men den medvetna strategin att fokusera på konkreta reformer och visa att man ”gör skillnad” betyder också att systemkritiken i praktiken lagts på hyllan. För Vänsterpartiet har det varit viktigare att lyfta fram de positiva välfärdsreformer man själva drivit igenom och att peka på siffror som visar att det går bra för Sverige, inte minst som motvikt mot högerpopulisters prat om en ”systemkollaps” i flyktingmottagandets spår. Det kan ha bidragit till att den ständiga oron för en ny bostadskrasch och finanskris inte följts av en debatt om finanssektorns dominerande ställning, den växande skuldsättningens avgörande betydelse för den ekonomiska tillväxten eller den expansiva räntepolitikens tendens att driva upp tillgångspriser och göra de rika rikare.
Urholkad solidaritet
En annan utmaning är de senaste årtiondenas finansialisering av ekonomin på många sätt kan ha bidragit till att göra människor mindre mottagliga för en solidarisk vänsterpolitik, i takt med att de blivit mer och mer beroende av de finansiella marknaderna. En expansiv finanspolitik med lånefinansierade investeringar i den offentliga välfärden kan driva upp räntorna och därmed slå mot högt skuldsatta hushåll. En sund reglering av kreditmarknaden – till exempel genom amorteringskrav som på sikt dämpar prisutvecklingen – kan på kort sikt undergräva köpkraften hos hushåll som inte har några andra alternativ än att köpa en bostad. Höjd företagsbeskattning eller andra åtgärder som påverkar börsutvecklingen kan hota den framtida pensionen, och så vidare.
Särskilt stora konsekvenser har det systemskifte som genomfördes inom bostadspolitiken på 90-talet haft. När ansvaret för bostadsförsörjningen lämnades över till marknaden gick bostaden också från att vara en social rättighet till ett spekulationsobjekt. Därmed blev hushållen också i hög grad konkurrenter på en marknad och finansiella aktörer med stora intressen att bevaka. En kraftfull satsning på ökat byggande av hyresrätter till rimlig kostnad tilltalar knappast djupt skuldsatta hushåll som skulle få sin största tillgång rasa i värde. När Nordeas chefsekonom Annika Winsth i en krönika i Affärsvärlden i början av november argumenterade för att det byggs för många bostäder i Sverige och att byggtakten måste minska för att undvika en krasch var det därför ett budskap som förmodligen går hem hos många bostadsägare.
Om det bara var rika villaägare som drabbades skulle vänstern kanske kunna ignorera oron för sjunkande bostadspriser. Men Sverige har alltid varit ett bostadsägarland, och de senaste decenniernas ombildningar och fokus på byggande av bostadsrätter har ökat andelen som äger sin bostad kraftigt. I Stockholms län där bostadspriserna är som högst bor bara en fjärdedel av befolkning i hyresrätt och kötiderna till ett förstahandskontrakt har ökat dramatiskt under 2000-talet. Att köpa en bostad har därför blivit det enda alternativet för de allra flesta stockholmare, liksom för invånare i andra storstäder och numera även i många medelstora orter runt om i landet. En vänster som bortser från detta och låter den rika villaägaren i Danderyd representera alla bostadsägare riskerar därmed att stöta bort stora väljargrupper.
Medan höginkomsttagare har goda marginaler och ett kapital att ta av när bostadspriserna faller kan många människor med vanliga inkomster hamna i en mycket svår situation med skulder som överstiger bostadens värde. Enligt Kronofogden är 25.000 svenskar fortfarande djupt skuldsatta idag, nästan 30 år efter fastighetskraschen i början på 90-talet. Skuldlättnader på bred front för drabbade hushåll kan därför bli en viktig åtgärd efter en kris, både för att hjälpa de enskilda hushållen och påskynda återhämtningen av ekonomin, och för att stora och nödvändiga satsningar på billiga bostäder inte ska skapa stora grupper av förlorare.
Samtidigt finns en uppenbar risk att sådan åtgärder blir impopulära bland väljare som inte själva är skuldsatta. En av anledningarna till att högerpopulister snarare än vänstern lyckas slå mynt av finansiella kriser är kanske just att sådana oundvikligen leder till konflikter och motstridiga intressen mellan borgenärer och gäldenärer, och mellan skuldsatta och icke skuldsatta. När skiljelinerna skär rakt genom samhällsklasser blir det svårare att formulera ett krisprogram som vinner stöd från en majoritet, men desto lättare att spela ut grupper mot varandra och peka ut syndabockar. I avsaknad av en välformulerad och övertygande systemkritik kan rena konspirationsteorier om krisens orsaker snabbt vinna mark.
Ett krisprogram för vänstern
Under en verkligt allvarlig kris kan vänstern tvingas att i första hand agera defensivt mot nedskärningar och andra åtgärder som lägger hela bördan för krisen på arbetarklassen. Man kan också ställas inför försök att utnyttja krisens chockverkan för att snabbt driva igenom impopulära reformer – enlighet den strategi som journalisten Naomi Klein kallat ”chockdoktrinen”. Mobilisering mot åtstramningar och högerpolitik kan i sig fungera som en katalysator som enar stora grupper bakom vänsterns politik. Men som exemplet Grekland och Syriza visar är det livsviktigt att redan från början tänka steget längre. En vänster som kommer oförberedd till makten på en våg av folkligt missnöje riskerar att förlora sitt stöd lika snabbt som det vunnits eller slitas sönder av inre konflikter.
Så hur kan grunddragen i en vänsterpolitik som svar på den pågående bostadskrisen se ut? Till att börja med bör utgångspunkten vara att stora problem kräver storskaliga lösningar. Ett tydligare exempel på marknadens misslyckande än dagens absurda situationen med svår bostadsbrist för stora grupper samtidigt som lägenheter stor tomma för att ingen har råd att bo där finns knappast. När journalister, bankekonomer och andra kommentatorer dessutom börjar tala om att bostadsbyggandet måste minska bör vänstern påtala det absurda i ett system som kräver att bostadsbristen upprätthålls för att undvika en kraschlandning för ekonomin, och som ställer de som redan är ”inne” på bostadsmarknaden mot de som står utanför.
Ett centralt vänsterkrav kort sikt bör vara snabba åtgärder för att ställa om byggandet till bostäder som vanligt folk har råd med. Det innebär också att byggtakten kan upprätthållas och motverkar därmed att ekonomin faller in i en djup recession. Samtidigt måste de som profiterat på de senaste årens skenande skuldsättning – det vill säga bankerna – förmås att betala priset för sin vårdslösa utlåning, snarare än vanliga löntagare. Inget stöd till vacklande banker bör accepteras utan motsvarande stöd i form av skuldlättnader till drabbade hushåll. Banker som hotas av kollaps bör förstatligas snarare än hållas under armarna på skattebetalarnas bekostnad, och ägarna tvingas bära hela kostnaden för övedrivet risktagande.
På längre sikt måste politikens mål vara att minimera risken för nya finanskriser, inte bara lindra verkningarna av dem. Trots det intensiva regleringsarbete som bedrivits av centralbanker och andra myndigheter de senaste åren har hotet om en ny global kris inte eliminerats. Tvärtom duggar varningarna allt tätare. I början av december beskrev centralbankernas samarbetsorganisation Bank for International Settlements läget på finansmarknaderna som väldig lik åren före kraschen 2008, med snabbt växande skuldsättning, stora investeringar i riskfyllda tillgångar och utbredd optimism om utvecklingen. Höjda kapitaltäckningskrav och andra åtgärder som vidtagits för att stärka det finansiella systemet kan rentav ha bidragit till att skapa en falsk trygghet bland många aktörer, på samma sätt som kreditvärderingsinstitutens AAA-betyg på nya finansiella instrument baserade på amerikanska bostadslån invaggade investerare i falsk trygghet före den senaste finanskrisen.
Mot bakgrund av hotet om en ny storskalig finanskris framstår en bankskatt som en reform med högt symbolvärde på sin höjd. Att beskatta bankerna något hårdare förändrar inte grundproblemet, nämligen att finanskapitalet gör enorma vinster på människors strävan efter tak över huvudet – något som borde vara en självklar social rättighet – samtidigt som hela risken läggs på hushållen själva.
En solidarisk bostadspolitik där staten snarare än hushållen tar ett större ansvar för finansieringen och bär en större del av risken står däremot per automatik i direkt konflikt med bankernas intressen, och skulle därmed också möta långt hårdare motstånd. Men den skulle också bana väg för andra reformer i samma riktning, till exempel av pensionssystemet som idag låter finanssektorn göra stora vinster på vad som i praktiken är ett universellt tvångssparande på börsen.
Samtidigt har vänstern mycket att vinna på att styra debatten från tekniska detaljer och politikens medel till dess mål. I början av 2000-talet försökte Attac och andra folkrörelser mobilisera opinionen mot den globala spekulationsekonomin genom att förespråka en så kallad Tobinskatt på internationella finansiella transaktioner. Men en mer fruktbar väg att angripa en destruktiv finanskapitalism är kanske att först slå fast vad vi egentligen vill att bostadspolitiken ska uppnå, och först därefter ställa frågan hur finanspolitik, penningpolitik och det finansiella systemet bör anpassas för att nå detta mål.
Det är hög tid att på allvar utmana en samhällsmodell som tvingar människor att bli spekulanter på bostadsmarknaden, som godtyckligt gör vissa rika och lämnar andra skuldsatta för livet, och som i slutändan alltid ger mest tillbaka till de som redan har. En solidarisk bostadspolitik är en nödvändig förutsättning för ett solidariskt samhälle som förmår bryta med segregation och växande klyftor.
