[070412] En tidig morgon sätter jag mig i bilkooperativets relativt nya Toyota Corolla för att köra från Göteborg till Landskrona och intervjua Sven Bergenstråhle, som är utredare på Hyresgästföreningen. Det snöar lite lätt men vägarna är fortfarande ganska bra om man inte kör för fort. Halvvägs till Kungsbacka står trafiken stilla på motorvägen in mot Göteborg. Resten av sträckan mot Kungsbacka rör sig trafiken med måttlig fart. Är detta priset för att bo i Kungsbacka, undrar jag?
Kungsbacka är en ekonomiskt välmående kommun med hög andel av egnahemsboende som domineras av medelklass, den snabbast växande kranskommunen till Göteborg. Vilka mekanismer får dessa horder av kungsbackabor att köa med bilen till Göteborg varje arbetsdag? Det gäller att gilla läget och kanske finns en del av svaret på medelklassens mentalitet i just detta. Lycka definierad på sitt särskilda sätt och beroende av hur andra ser på den.
Åker man runt bland bostadsområdena i en stad är det relativt lätt att klassa dem när man läser av stora och små tecken. Villor är nästan alltid privat ägda och därför snabbt identifierade. Svårare är det att skilja hyresrätter från bostadsrätter. Speciellt nya bostadsrätter är ofta svåra att ta sig in i. Även när det gäller radhus kan upplåtelseformen variera; de kan vara både bostadsrätt och hyresrätt. Sven Bergenstråhle talar sig varm för ett breddat utbud av boendeformer i naturligt avgränsade bostadsområden. Men den nuvarande regeringen vill istället att boendet ska göras snävare och mer privat. Varför, kan man undra?
– Dels kan det finnas ideologiska överväganden, där ägandet i sig är det viktiga. Om man som i Stockholm tänker omvandla en massa hyresrätter till bostadsrätter, så innebär det de facto att samhällets kostnader för boendet kommer att öka. bostadsrätt är mer subventionerad än Hyresrätt. När du köper en bostadsrätt får du dra av 30 procent av räntekostnaderna. Det kan du inte göra när du bor i en Hyresrätt. Nu har man i flera fall aviserat att man inte kommer att bygga hyresrätt därför att det blir för dyrt. Om man bygger samma volym bostäder, men istället mer bostadsrätt och egnahem, blir ju den typen av bostäder mer subventionerad än hyresrätt någonsin varit, eftersom man kan dra av 30 procent på hela kostnaden. Det har man som enskilt hushåll aldrig kunnat göra för hyresrätt.
– Flera forskare anser att det är viktigt att det finns tillräckligt många hyresrätter för att kunna ha en smidig rörlighet på arbetsmarknaden. Idag flyttar man mer. Jobben försvinner på ett ställe och uppstår någon annanstans. Det kan vara svårt att flytta om du har ett egnahemsboende. Det kan vara lättare i en uppgångsfas på priset, men all prisutveckling är cyklisk. Uppgången är inte evig utan förr eller senare kommer en nedgång. I Köpenhamn har priserna dykt, i USA likaså. När det blir Sveriges tur vet man ju inte. Om folk behöver flytta men inte kan sälja, hur gör man då?
Men säg att alla bostäder är bostadsrätt och egnahem. Skulle det medföra minskad rörlighet på arbetsmarknaden? Ja, så blir det, menar Sven Bergenstråhle. Det tar ju tid att byta bostad. En Hyresrätt säger du upp på tre månader. Men innan du har sålt en bostadsrätt kan du inte röra på dig. Om det skulle vara så att priserna har dykt när du vill flytta, kanske du inte får täckning för dina lån.
Som samhällsmedborgare kan man lätt instämma i resonemanget. Men som enskild medborgare i hyresrätt är det kanske inte lika muntert att höra. Ska de som bor i hyresrätt fungera som någon form av stötdämpare på bostadsmarknaden? Rörligheten på arbetsmarknaden må bli högre men det är bara de som inte äger sin bostad som ska fungera som smörjmedel på bostadsmarknaden? Betyder inte detta att hyresrätten blir ett andrahandsboende, med tanke på att det bara är hyresgäster som inte kan tjäna pengar på sitt boende?
– Ja, hyresrätt är taskigt behandlad och det påverkar hur man ser på denna form av boende. Att det ska vara dyrare att bo i hyresrätt än i bostadsrätt är väl på sätt och vis självklart, eftersom servicenivån oftast är högre. En hel del service ligger inbakad i hyran. Har du däremot bostadsrätt måste du fixa sådant själv.
Då kan man ju tycka att det skulle vara mer attraktivt med hyresrätt, men tvärtom har den minskat med tiden. Hyresrätt har kvaliteter som inte finns i villaområden, där boendet är mer endimensionellt. Ofta är kulturytorna bredare i hyresrätter, speciellt i stadens centrala områden. Ändå tycks de flesta längta efter att kunna bo i en villa även om det medför långa transporter till arbete och skola. Det finns undersökningar som visat att ett svenskt ideal fångas av trippelbegreppet villa, Volvo och vovve. Ett begrepp som också fångar en existentiell syn på boendet. Finns det någon koppling mellan detta begrepp och mer krassa ekonomiska begrepp? Gör ekonomiska vinster med villaboendet att man blir mer lycklig?
– Det är svårt att gripa. Frågan är lite vad som är ägget och hönan. Man vet inte riktigt hur detta slår. Många är inne på att man har för lite inflytande i hyresrätt. Alla har behov av att få uttrycka ett självförverkligande. Det är inte alltid man vill bygga om i sin bostad. Ser man framåt, vad är det som gäller. Cocooning? Eller något annat, mer utåtriktat? Sådant handlar väl om trender.
Det finns ju ett annat bostadspolitiskt stråk som till stor del handlar om pengar. Många har sagt till mig, att ska man göra boendekarriär gäller det att hoppa på tåget nu. En arbetskollega köpte villa för bara några få år sedan, som nu har stigit med en miljon i pris. Sven Bergenstråhle tycker att ett sådant perspektiv är väldigt kortsiktigt. Dels går utvecklingen i cykler, dels kan man ha oflyt. Man är dessutom mer bunden, vilket kan skapa problem. Kärlek är en annan variabel i boendevardagen, den är väl inte konjunkturberoende? Vad händer om ett par som inte trivs ihop när trenden är vikande på marknaden ändå väljer att separera? De kanske sitter med lån som de inte har täckning för. Så var det i början på 90-talet. För många var det ett rent helvete.
Det befrämjar kanske äktenskapets bevarande?
– Kanske det, med misshandel och annat elände. Man ska också komma ihåg att det ser olika ut i olika delar av landet. På vissa platser kan man köpa hus väldigt billigt, utanför de heta områdena. Där har folk inte direkt gjort sig en förmögenhet.
– Men visst, under de senaste åren har det varit en stadig uppgång. Det påverkar också tänkandet och planerandet.
Hur är det då med kopplingarna mellan boendeformerna och ekonomisk utdelning. Idealet vore väl om boendeformerna ekonomiskt är neutrala, men så är det ju inte. Vilka mekanismer är det som gör att det slår olika? I långa loppet tjänar man uppenbarligen på att sitta i en villa, oberoende av var man bor i landet. Sven Bergenstråhle hänvisar återigen till skatteskillnader för de olika upplåtelseformerna.
– Hyresrätten är satt i strykklass, nu än mer än tidigare. Så finns det andra aspekter också. I en bostadsrätt ansvarar du i högre grad själv för innehållet i bostaden, och i än högre gard i ett egnahem. Det gör att du blir mer aktsam om bostaden. Detta är en sak som jag tagit upp inom Hyresgästföreningen och jag har medverkat till ett system som heter boflex. Det innebär att man ska kunna påverka sina kostnader i större utsträckning. Det ska löna sig att vara aktsam om man bor i en hyresrätt. det ska löna sig att vara sparsam med vatten, värme osv. Det ska vara möjligt att själv ta hand om underhåll.
Åter till de stora dragen i boendeekonomin. I ett flerfamiljshus är grannens golv mitt tak, vi delar på vatten- och avloppssystem, osv. Ser man till produktionskostnad och drift borde det vara klart billigare att bo i dessa flerfamiljshus än i eget hem. Att det istället är tvärtom förklaras väl av hur de ekonomiska villkoren ser ut. Så varför är det biligare at bo i villa?
– De olika boendeformerna behandlas ekonomiskt olika. Även om det är dyrare att bygga en villa än en lägenhet i ett flerbostadshus. I viss mån påverkas prisbilden av markkostnaderna. Markpriserna är billigare längre ut än mer centralt. En villa är dyrare om man tittar på dem styckevis. Statistiken kan vara vansklig att studera för den visar egentligen inte byggkostnaderna utan byggpriserna, vilket är något helt annat. I bostadsrätt tar föreningen på sig ganska lite av det ekonomiska ansvaret. Istället lägger man kapitalkostnaderna på den enskilde, som då kan göra ränteavdrag. Och för egna hem är alla kostnader en egen insats.
Men är det bara ränteavdragen som förklarar skillnaderna i ekonomiskt utfall?
– När du tittar på kapitalkostnaderna, som är de stora för allt nytt kan du fråga vilken byggare som helst, de ser direkt skillnaderna. För den som flyttar in i ett nyproducerat hus blir det dyrare. Enklaste sättet är att jämföra en hyresrätt med en bostadsrätt. I det ena fallet kan man göra dessa ränteavdrag, i det andra inte. När man räknar på vad man kan betala för en bostadsrätt räknar man på räntan. Om man är förnuftig har man en riskmarginal för att räntorna kan gå upp en del. Då räknar man på amorteringar och ränteutgifter. På detta kan man ha jämkning få ner kostnaderna jämfört med vad man har i lön.
Den prispress uppåt som finns idag måste slå negativt för dem som ska punga ut med dessa pengar. Men fortfarande är det långsiktigt biligare.
– Om man tittar på prisutvecklingen, så hänger den ihop med utvecklingen av sysselsättningen och ekonomin, i kombination med hur mycket som byggs. Alla måste ha någonstans att bo. Om det då inte byggs någonting, samtidigt som vi blir alltfler, pressar priserna upp. Här kan man bli lite konspirationsteoretisk. Om du sitter i en kommun där merparten av ombuden har bostadsrätt eller egnahemsbostad, då är det ju bra för dem om det inte byggs så mycket. Speciellt för den egna ekonomin. I synnerhet nu när man ändrar reglerna för fastighetsskatten.
Så var det detta med cikadorna. Om alla faller in i samma beteende när det gäller boendet kanske det kan bidrar till ett efterfrågetryck. Om tillräckligt många vill bo i eget hus några mil utanför storstaden, skapas till slut ett efterfrågetryck och prisstegring. Om det är bostadsrätt som gäller och att bo centralt i en storstad blir resultatet detsamma. Forskarna kallar det gentrifiering. Vissa beteenden inom medelklassen får en självgenererande kraft. Kanske, tror Sven Bergenstråhle, men det beror också på vilket tidsperspektiv vi talar om.
– Det finns ett talesätt idag att man kan göra sig en förmögenhet på att bo i egnahem och bostadsrätt. Man säger också att det är säkra pengar och att man betalar till sig själv, att amorteringar är en form av sparande. Så kan man se det men det beror på prisutvecklingen. Detta resonemang är grundat i att vi har haft en långvarig prisutveckling. Det är inte många som studerar bostadsmarknaden och dess cykliska utveckling. Man har lite naiva tankar om värdeutveckling. Nu säljer man bostäder i Stockholms innerstad som överstiger priset för vad det kostar att bygga nytt. Då bör man fundera på hur det kommer att se ut om bara ett par år. Även om man ser till att det är unika objekt och ett visst läge. En springande punkt är hur många bostäder som byggs. Om man får igång bostadsproduktionen så kommer detta att påverka prisutvecklingen. Ett ökat utbud innebär en dämpning av prisutvecklingen.
Inflationen är en viktig variabel på bostadsmarknaden för boendekostnaderna, men frågan är vilken betydelse den har i jämförelse mellan olika boendeformer? Den gynnar väl främst bostadsrätt och egnahem? Sven Bergenstråhle hävdar att den även kan gynna hyresrätt, genom att lånen minskar i värde. Inflationen gör att lånen realt minskar i värde och det gynnar fastighetsbranschen som sådan. Nu måste vi komma ihåg att det finns problem med att jämföra olika boendeformer rakt av. I hyresrätten ligger ofta en viss service inbakad i priset. Men jag har inte upplevt några hyressänkningar inom hyresrätt De senaste åren har hyresnivån i stort sett legat stilla, men normalt går hyran ständigt uppåt. Sven står dock fast vid sin ståndpunkt.
– Kapitalkostnaderna har gått ner i hyresrätt i samma grad som i bostadsrätt. Men sedan finns som sagt andra kostnader som har stigit, som tjänster. Inom bostadsrätt och egnahem utnyttjar man också mer svarta tjänster. Jag brukar ibland, för att reta upp folk, säga att även hyresgäster skulle kunna använda svarta tjänster. Istället för att man själv fixar detta.
Hyresrätten är dock inget nollsummespel. Privata fastighetsägare vill ha avkastning på insatt kapital, precis som vilken affärsverksamhet som helst. Kommunala bolag genererar vinster som ofta används till annan verksamhet. I Göteborg har vi äran att sponsra bland annat elitfotbollslaget IFK Göteborg, ostindiefararen Götheborg och Göteborgskalaset. En slags extra kommunalskatt, med andra ord.
Under senare år har det funnits en diskussion i Göteborg om vilka som kommer att få tillträde till det centralt belägna Södra Älvstranden, där man snart kommer åt vattnet igen efter att området under många år har ockuperats av en genomfartsled. Finns det utrymme för hyresrätt i ett område som är väldigt attraktivt för de flesta göteborgare idag?
– Det beror på vilka startkostnader som finns. Ofta ska man ha tillbaka alla pengar för markarbeten och annat, vilket kan ge oerhört höga startkostnader. Jag ser hyresrätt som en upplåtelseform och inte som en boendeform som är predestinerad för låginkomsttagare. Jag kan tänka mig hyresrätt à la New York, eller Turning Torso i Malmö, med extra hög servicegrad, ett exklusivt boende. Jag är förvånad över att det inte finns mer av det. Privata fastighetsägare brukar skylla på Hyresgästföreningen för det. Jag kan tänka mig att de inkomstskillnader vi har idag gör att vi har en efterfrågan på den här typen av boende också, där man inte vill binda upp sig, eller lägga ner fler miljoner kronor för en lägenhet som man inte ska bo länge i. Men gärna betala en rejäl slant för och sedan flytta därifrån. Man har möjligheter att röra på sig. Är man välbärgad är det aldrig några problem med bostad. Därför tror jag att vi kommer att få servicemässigt mer exklusiva bostäder, kanske med en pool på taket som man kan hitta i N.Y. Med en door-man som kan göra lite tjänster, kanske se till lägenheten när man är bortrest av enklare slag men som kan betyda mycket.
Sådana hus blir förstås reserverade för rikemän. Det finns gränser för hur blandad befolkning det går att skapa. För hundra år sedan fanns vad som idag kallas kvartersstaden i många städer. Där varje kvarter kunde ses som en miniatyr av hela staden. Varje kvarter hade förutom lägenheter även affärer ut mot gatan och ofta småskalig industri och hantverk inne på gårdarna. De mest bemedlade bodde i paradlägenheter ut mot gatan, medan de mindre bemedlade bodde i mer eller mindre mörka lägenheter eller andra enkla bostäder inne på gården. Social blandning idag måste kanske uttryckas på något annat sätt, exempelvis att olika boendeområden ligger nära varandra och har naturliga mötesplatser? Sven Bergenstråhle instämmer. Han skulle vilja att man jobbade med att åstadkomma en blandning, men att hyresrätt inte alltid måste vara av enklaste standard. Även där ska det finnas ett varierat utbud. Sådant finns delvis idag med möjlighet till egna tilläggsval. Men om man skaffar många tillägg, kan inte vem som helst ta över senare.
– Den diskussionen har det varit alldeles för litet av. Det är ungefär så man håller på när man ska sälja sin bostadsrätt. Folk sätter in en massa exklusiva kök och annat. Det kostar rätt mycket pengar. När man tittar på bostadsannonser ser man att det har gjorts väldigt mycket i hopp om att det ska löna sig. Några säger att det inte säkert är så. På hyresrättssidan finns samma problem, sett ur fastighetsägarens synvinkel. Trycker man in för mycket extra tillbehör kan det till slut bli svårt att hyra ut.
Är tilläggen tidsbegränsade är det ju ingen fara, exempelvis om en diskmaskin blir avskriven efter några år.
– Nej, men om man bygger om blir det permanent. Jag är förvånad över att det finns så många inglasade balkonger. Själv tycker jag att det känns obehagligt, är jag ute vill jag vara ute. Vi gjorde en undersökning som visade att möjligheten att ha tillgång till en balkong eller uteplats hamnade väldigt högt på önskelistan. Man kanske tror att folk vill ha balkong för att kunna ställa cykeln där eller kunna gå ut för att röka. Men istället handlade det om en existentiell upplevelse. Man kan vara privat men ändå ute lite grann. Detsamma blev resultatet när det handlar om trygghet. Det handlar inte om säkerhetsdörrar. Tvärtom, trygghet handlar om att inte behöva låsa dörren.
Val av bostad är alltså i stor utsträckning en privat fråga för den enskilde individen. Man gör sina val och kanske tror att det bara är ett privat val. Men det finns ju också planerare som tänker i större termer; politiker stadsplanerare och arkitekter. Så om vi vrider på temat pengar till en samhällelig nivå, hur ska man då få bostadsmarknaden mer attraktiv för hyresrätt?
– Dels måste det finnas en neutralitet i behandlingen av de olika upplåtelseformerna, vilket också handlar om att de boende och förvaltarna måste börja umgås och se varandra. Låt mig ge ett exempel från vardagen idag. Om du är hyresgäst och hittar ett papper eller skräp i trappuppgången kan du gå förbi det och sedan ringa till hyresvärden och klaga. Men enklare vore förstås att du själv tar hand om skräpet. Så det handlar om hur man själv tar ansvar. Men för att det ska fungera krävs respekt för varandras roller från bägge sidor från de boende och från förvaltarna. Det är då folk trivs. Det är förstås mycket värt när man bor i en hyresrätt där man inte behöver oroa sig för om man måste byta fönster. Man har en större grad av trygghet för kostnadsutvecklingen. I äldre hus som du själv äger kan mycket hända och då är du direkt berörd ekonomiskt. Det egna risktagandet är större i egna hem och bostadsrätt.
– I en bostadsrättsförening kan hela föreningens intresse styras av de personliga intressen som finns hos dem som sitter i styrelsen. Senast jag bodde i bostadsrätt i Stockholm, vid Gullmarsplan, fanns det folk som hade bott där i stort sett sedan huset byggdes. Så fanns det folk som nyligen hade köpt sin lägenhet. De hade helt olika ekonomiska villkor. När man då kommer till frågan vad man ska göra i huset kan det skära sig rejält. De som har köpt jättedyrt kanske bor på marginalen av den egna ekonomin, medan de som har bott där väldigt länge nästan inte betalar någonting. Då är det bäddat för problem. Den typen av problem vet man väldigt lite om, egentligen.
– Det finns även en del andra negativa sidor med bostadsrätt. Den är strikt kollektiv med majoritetsbeslut i en massa frågor. I en hyresrätt är det en värd som äger fastigheten, men sen ska man ha möjlighet att ordna det så olika som möjligt. Vad gäller bredband träffar man alltid kollektivavtal för alla i bostadsrätt. Men det är väl inte alltid rätt? Man borde väl kunna bestämma i varje enskilt hushåll hur man vill ha det, i många fall. Det förekommer även mobbing mot hushåll som inte anses passa in, med ett tryck som kan vara obehagligt. Många som har bott kvar som hyresgäster efter ombildning till bostadsrätt har vittnat om tråkiga situationer. Det kan skapas små intoleranta enklaver i samhället. Tendenser som stärks av den tilltagande individualismen. Jag själv är uppvuxen i ett villaområde och längtar inte tillbaka till det. Det var inskränkt och unket. Du träffar bara likadana människor.
– Man vet att kreativa miljöer kännetecknas av olikheter och spänningar. Man konfronteras med olika saker. Jag brukar säga det till anhängarna av tydlig segregation. Ta Silicon Valley till exempel, där IT utvecklas i ett område med datanördar. Det skulle vara bra om de träffade folk på andra håll. Hur man lever och ser saker har betydelse för hur man tänker och utformar produkter. Det är lika konstigt nu på Södermalm i Stockholm. Jag har träffat många inom teatervärlden som bor där. De lever också i en ”vi-och-dom-värld”. Men om man inte har tillgång till andras värld blir konsten och teatern något avskilt från människorna. Det jag själv tycker om att titta på nu är sådana som kommer upp med andra perspektiv.
Vi tycks stå inför ett val som pockar på ett aktivt val från vår sida. Åtminstone om man anser att den lilla världen runt omkring mig betyder något. Om den inte gör det tvingas vi alltmer tänka i termer av säkerhet, larm och pepparspray i handväskan. Världen mellan villan och arbetsplatsen, varuhuset, skolan och gymmet måste övervinnas varje gång. Alternativet är att inse att den lilla världen omkring mig är en del av min verklighet. Istället för att bygga isolerade enklaver måste det finnas naturliga sätt att umgås och då blir frågan om den lilla världen en politisk fråga. De stora politiska programmens tid tycks vara förbi. Kanske är det inget att sörja. Det finns både nackdelar och fördelar med standardlösningar. Men politikerna måste inte abdikera från stora och viktiga samhällsproblem. Hur kan man komma till ett läge där man kan börja tala om ett samhällsbyggande igen? Sven Bergenstråhle instämmer.
En bra fråga, det var ju jättelänge sedan man kunde tala om det. Samhällsbyggande har varit väldigt förknippat med social ingenjörskonst och patriarkala strukturer. Många av de ideologier som funnits har handlat om samhällsbyggande och socialism. Därför tror jag att man måste hitta en grundsyn som inte bygger på strukturer utan mer på människosyn. Men jag är öppen för olika tekniska lösningar. Exempelvis att vi ska ha ett samhälle där alla barn ska ha lika chanser att utveckla sina möjligheter. Då måste man se över hur saker och ting fungerar. Men hur skolor ska styras kan ske under olika former. Formerna kan visserligen ha betydelse, men det viktiga är innehållet.
